Les zones géographiques éligibles

LOI PINEL : Investissez dans des secteurs où la demande locative est réelle

Lors de la mise en place du dispositif Pinel la volonté du Ministre du Logement et de l’Égalité des Territoires (Madame Sylvia PINEL) a été de dynamiser les zones géographiques les plus tendues en matière de logement au travers d’une révision des zones.

Pour vous investisseurs ce découpage en zones est la garantie de choisir en toute connaissance une ville dans laquelle la demande locative est réelle.

Depuis le 01 octobre 2014 le découpage des zones dites « Pinel » est le suivant :

ZONE A bis Paris et la première couronne parisienne, soit 29 communes.
ZONE A Agglomération parisienne (Ile-de-France), côte d'azur, Montpellier, Marseille, Lyon, Aix-en-Provence et genevois français.
ZONE B1 Grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants dans lesquelles les prix de l’immobilier sont élevés.
ZONE B2 Villes moyennes comprenant entre 50 000 et 250 000 habitants ayant obtenus un agrément spécial de la Préfecture.
ZONE C Toutes les autres villes non classées sont excluent du dispositif.

Le zonage Pinel en image

Outre-Mer, une demande locative forte et soutenue

Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, La Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, les îles Wallis et Futuna, tous ces départements d’Outre-mer sont aussi éligibles au dispositif Pinel.

Les zones Pinel Outre-mer : La zone B1 généralisée devant l’importante demande
La Réunion
La Martinique
La Guadeloupe
La Guyanne Française
Saint Pierre & Miquelon
Mayotte
Saint-Barthélémy
Saint-Martin
La Nouvelle Calédonie
La Polynésie Française
Wallis & Futuna

Pinel Outre-Mer, jusqu’à 18 000 € de réduction d’impôts possible.

Un amendement au projet de budget 2015 permettant de relever de 10 000 à 18 000 € le plafonnement annuel global des avantages fiscaux, dans le cadre d’un investissement locatif Pinel dans les territoires d’outre-mer, a été voté.

DES PLAFONDS DE LOYERS ADAPTÉS AU RÉEL MARCHÉ

Des loyers réellement adaptés au marché

Devant l’inégalité de la demande locative réelle en fonction des régions et villes en France, une des volonté majeure du dispositif Pinel a été de sectoriser en 5 zones les villes françaises en tenant compte de leurs tailles, des prix pratiqués et de la tension exercée sur leurs marchés locatifs respectifs.

Créés dès 2003 ces zones (Abis, A, B1, B2 et C) se sont vu rattachés des plafonds de loyers ayant évolué avec le temps.

La mise en place du dispositif Pinel s’est également accompagnée des modifications suivantes :

• Remise à plat des zones (surclassement et déclassement de bon nombre de villes)
• Ajustement des plafonds de loyers sur les zones suivantes : Abis, A, B1, B2
• Mise en place d’une formule de calcul des loyers agrémentée d’un coefficient majorateur ou minorateur en fonction de la surface du bien.

Il est également important de rappeler que les plafonds de loyers sont évolutifs tous les ans et non figés dans le temps.

Dans le cadre du dispositif Pinel sont pris en compte dans la surface fiscale servant de référence pour le calcul du loyer :

• De la surface habitable au sens de l’article R.111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
• La moitié des annexes à usage exclusif du logement dans la limite de 8 m2 et dont le hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre.

On entend par annexes : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs extérieurs au logement, combles et greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas et terrasses * (dans la limite de 9 m² à condition quelles soient accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré)

* s’entendent les terrasses situées en totalité sur le toit d’un logement, les terrasses constituées de la dalle de toiture du logement inférieur, les terrasses situées sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendance ou parking souterrain) et dont le locataire du logement a la jouissance exclusive. Par conséquence, les terrasses carrelées en rez-de-jardin ne rentrent pas en compte.

Exemple de calcul de plafond de loyer pour un appartement de type 2 en zone A dont le prix est de 160 000 €, d’une surface de 43 m² habitable + annexe de 10 m²

La surface prise en compte est : 43 m² + (10 / 2 = 5 m2) = 48 m²

Calcul du loyer plafond de l’appartement : (48 * 12,50€) * (0,7 + 19/48) = 648 € * 1,09 =654 € / mois hors charges.

Soit une rentabilité locative annuelle brute de 4,90 % hors avantage fiscal Pinel.

Pinel Outre-Mer

Dans le cadre du dispositif Pinel Outer-Mer sont pris en compte dans la surface fiscale servant de référence pour le calcul du loyer :

• La surface habitable du logement au sens de l’article 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
• La surface des terrasses couvertes, varangues, dans la limite maximale de 14 m²
  
  Exemple de calcul de plafond de loyer pour un appartement de type 2 à la Réunion (zone B1 Outre-Mer) dont le prix est de 148 000 €, d’une surface de 43 m2 habitable + varangue de 10 m2

La surface prise en compte est : 43 m2 + 10 m2 = 53 m2

Calcul du loyer plafond de l’appartement : (53 * 10,13 €) * (0,7 + 19/53) = 536,89 € * 1,58 = 568,03 € / mois hors charges.

Soit une rentabilité locative annuelle brute de 4,60 % hors avantage fiscal Pinel

DES LOCATAIRES SOLVABLES AUX REVENUS CONFORTABLES

Des locataires aux dossiers de qualités vous attendent.

Soucieux de permettre à la majorité des locataires de pouvoir louer un bien acquit sous le dispositif Pinel et d’éviter certaines dérives, des plafonds de ressources des locataires ont été mis en place.

Pour prétendre à un logement dans le cadre du dispositif Pinel, les revenus du foyer fiscal des futurs locataires (année N-2) sont encadrés en tenant compte des critères suivants :

• La zone dans laquelle se situe le bien
• La composition du foyer fiscal

Exemple : Je suis propriétaire d’un appartement de type 2 une ville située en zone A (Marseille - Lyon - Montpellier…) et je souhaite le louer à un jeune couple. Celui-ci devra attester de revenus imposable inférieurs à 55 287€ (4 607 € / mois) en année N-2 pour que je puisse prétendre à bénéficier de l’avantage fiscal Pinel.

Pensez-vous réellement que ces plafonds aillent à l’encontre de mes intérêts d’investisseurs ?

Ces plafonds comme vous pourrez le constater correspondent à plus de 80 % des foyers fiscaux français et expliquent le succès rencontrés par le dispositif Pinel.

DES RÉSIDENCES AUX NORMES TOUJOURS PLUS PERFORMANTES

Acquérir un patrimoine aujourd’hui, d’actualité demain.

Le dispositif Pinel intègre un volet écologique, et s'inscrit pleinement dans le projet du gouvernement avec notamment le Grenelle de l’environnement. Pour que vous puissiez bénéficier de l'avantage fiscal, le logement devra répondre aux normes énergétiques suivantes : la RT 2012 ou au label BBC 2005.

Pensez qu’acquérir un bien neuf construit aux dernières normes énergétiques présente plusieurs avantages pour vous :

• Louer plus facilement votre appartement à des locataires soucieux de leur bien être
• Revendre demain un bien de qualité
• Bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel

Jusqu’à 10 000 €/an de réduction d’impôt possible

Parfaitement adaptée au plafonnement des niches fiscales vous avez la possibilité de réduire votre impôt sur le revenu jusqu’à 10 000€/an en toute légalité.

En effet, bien que l’assiette d’investissement annuelle soit de 300 000€ (dans la limite de deux biens par an) vous avez la possibilité de cumuler les opérations sur plusieurs années civiles et bénéficier de la réduction d’impôt la plus importante possible : 10 000€/an.

Exemple pour un contribuable dont l’impôt sur le revenu à payer est de 10 000€ :

• 2016 réalisation d’un investissement d’une valeur de 300 000€ lui procurant une réduction d’impôt sur le revenu de 6 000€/an
• 2017 réalisation d’un investissement d’une valeur de 200 000€ lui procurant une réduction complémentaire d’impôt sur le revenu de 4 000€/an

Il bénéficiera donc dès la deuxième année d’une réduction d’impôt sur le revenu totale de 10 000€ et sera donc non imposable.

Investissez avec 0€ d'apport

Suivez vous aussi la recette qui marche pour tous les investisseurs avertis de la planète : faites travailler l’argent de la banque et non le votre.

Profitez de la conjoncture de taux d’emprunt extraordinaire et réalisez votre investissement en empruntant la totalité de la somme.

Empruntez à mois de 2 % hors assurance et placer votre argent à plus de 5 %. Vous enrichir en faisant travailler de l’argent qui vous a été prêté : c’est ce que vous offre la Loi Pinel aujourd’hui.

Profitez de l’effet de levier du prêt bancaire pour vous enrichir dans les meilleures conditions.

Vous voulez en savoir plus ?

Faîtes votre étude fiscale personnalisée et profitez vous aussi d’une conjoncture idéale pour investir en toute sécurité :

• Loi fiscale pertinente et attrayante : la Loi Pinel
• Des taux d’emprunt qui n’ont jamais été aussi bas
• Un marché locatif à la demande importante dans les grandes villes

Préparez votre retraite

La question de la pérennité de notre régime de retraite va sans aucun doute être au coeurdes débats pendant les prochains mois et sera un enjeu majeur pour nos politiques.

En effet, 16,2 % de la population aura plus de 75 ans à l’horizon 2060 sur 74 millions de Français. Devant les inquiétudes légitimes de nos pouvoirs publics et le réponses apportées lors des différentes réformes il en résulte que 73 % des actifs sont inquiets du montant de leur pension future.

Devant ce constat, 77 % d’entre eux estiment qu’ils auront besoin de compléter leur retraite par des ressources supplémentaires afin de s’assurer un niveau de vie suffisant. Les différentes études montrent que les Français épargnent en moyenne 1.688 € / an pour leur retraite soit 140 euros / mois.

Et vous ?

Avec des rendements nettement supérieurs aux placements financiers dédiés à la retraite, l’immobilier reste « La Solution » la plus efficace pour vous créer des revenus réguliers, évolutifs et sécurisé.

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Votre famille est importante, protégez-la

Protéger votre conjoint et vos enfants est important. C’est la raison pour laquelle tout prêt immobilier est automatiquement assuré par une assurance décès-invalidité dès sa souscription

En cas d’accident de la vie, le bien que vous avez acheté est remboursé par l’assurance et vos bénéficiaires reçoivent un patrimoine immobilier intégralement payé.

Ce capital ou cette rente (loyer) pourra être utilisée pour couvrir les frais et droits de succession, permettre de continuer à vivre « comme avant », payer les études des enfants ou tout simplement les aider à démarrer dans la vie.

Pour quelques dizaines d’€uros / mois protégez votre conjoint, vos enfants, votre famille de plusieurs dizaines de milliers d’€uros.

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Constituez-vous un patrimoine à moindre coût rapidement

Contrairement à un placement financier, type assurance vie, où vous êtes seul à épargner, lorsque vous investissez dans un bien immobilier sous le dispositif Pinel, vous bénéficiez d’un effet accélérateur sur votre épargne.

C’est en effet le seul placement où 3 acteurs économiques distincts épargnent pour vous :

• Le Locataire au travers du loyer que vous percevez
• L’État au travers de la réduction d’impôt sur le revenu dont vous bénéficiez
• Vous, investisseur, au travers de votre épargne réelle

À titre d’exemple, calculons ensemble l’épargne réelle (X) qu’il vous faut investir sur 9 ans pour vous constituer un capital de 46 882 € en mettant 0 € d’apport au départ.

Placement financier de type Assurance Vie (rendement annuel 2 %) :

• (0 € d’apport + X € / mois) * 108 mois = 46 882 €
• (0 € d’apport + 396 € / mois) * 108 mois = 46 882 €

Il vous faudra donc épargner 396€/mois pendant 9 ans pour vous constituer un capital de 46 882€

Placement immobilier sous le dispositif Pinel :

• (0 € d’apport + X € / mois) * 108 mois = 46 882 €
• (0 € d’apport + 150 € / mois) * 108 mois = 46 882 €

Il vous faudra donc épargner 150€/mois pendant 9 ans pour vous constituer un capital de 46 882€.

Pour un résultat identique il vous faut 2,64 x moins épargner sur un placement immobilier bénéficiant du dispositif Pinel que sur un placement financier.

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